不動産投資の利回りを知る！
カテゴリ： 収益物件
不動産投資を行なう際に最も重要な指標となるのが、「利回り」です。
一般的に用いられる利回りとは、その不動産が満室となったときの「年間賃料を不動産の価格で
割った」数字です。利回りを知ることで、投資した金額を何年で回収できるのか把握することがで
きます。
ただし、賃料を変更した際や維持費が増大した場合は利回りも変動するので、あくまで目安として
考えるのが正しい姿勢といえるでしょう。
「年間賃料を不動産の価格で割る」上記の利回りは、「表面利回り」とか「グロス利回り」という呼び
方が一般的です。いわゆる「投資利回り」に分類され、情報誌や広告にも盛んに掲載されています。
しかし、利回りの高い物件ほど投資に適した不動産であるかというと、必ずしもそうとは限りません。
「表面利回りと不動産のリスクとは反比例する」という例が多いためです。つまり、利回りの高い
物件ほどリスクの高い場合が少なくありません。利回りが高いということは、「利回りを高くしない
と売れない」と業者が判断するだけの何らかの理由が潜んでいると考えられます。賃料の下落リ
スクや空室リスク、売却し難いというリスク（流動性リスクといいます）が高い場合に、業者はやむ
なく利回りを高くして買い手を探すのです。
上記の点を考慮して、プロの投資家は自分なりに「独自の利回り」の計算式を考案して、投資の
効率をアップさせています。利回りの算出に組み込むべき要素としては、償却前営業利益、駐車
場収入、共益費収入、空室・貸倒損失想定額、維持管理費、税金、保険料などが挙げられます。